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西安二手房交易全攻略,8个事项教你防“陷阱”

时间:2018-03-30 23:10   作者:西安二手车回收 点击:

西安二手房交易全攻略,8个事项教你防“陷阱”!

16小时网陕西站 2017-08-23

在感觉到新房价格较高或者有自己特殊需要的话,不妨买套二手房,也是个可行的选择。不少购房人对西安二手房的交易流程、费税等情况不太了解,本微整理了一下,供有需要的朋友参考。

 

 

西安二手房交易流程

1、看房:买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件 ,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、查验产权:买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到国土部门查房档案,如卖方提供的房屋合法可以上市交易。此时买卖双方可以协商、交付定金。

3、签署合同:买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

4、审查:买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

5、资金监管及贷款申请:买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7-8个工作日左右。

6、立契:房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。目前,西安市已经取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

7、缴纳税费:税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

8、房屋过户:交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证,需5个工作日。

9、银行放款:买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

10、房屋、物业交接:买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

 

 

二手房交易税费

根据2015年3月30日财政部最新规定,自2015年3月31日起,由原先的满5年免征营业税调整为满2年免征营业税,同时依据交易双方的不同情况,具体税费明细如下:

(一)契税:(一般由买方缴纳,双方另有约定除外)

1、买方购买90平方以下的房产按照1.0%缴纳;

2、买方首次购买90平方以上的房产按照1.5%缴纳;

3、买方购买二套且面积90平以上的房产按照2%缴纳;

4、买方购买车库、非普通住宅(商业用房)的按照3.0%缴纳;

(二)营业税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

1、房产证满2年住宅房产免征营业税;

2、房产证不满2年的住宅按照5.6%缴纳营业税;

3、商铺差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.55%;

(三)个人所得税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

1、房产证满五年,并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税;

2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年,无法计算房屋原值的按照1%缴纳;可以计算差额的按照按照(上次购买价格发票金额一现在出售价格发票金额)×税率20%缴纳;

3、商铺按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格发票金额一现在出售价格发票金额)×税率20%;

(四)其他费用:

交易手续费:6元/平方×房屋平方数 (交易双方各承担50%);

不动产权证工本费: 一个证件80元;共有权证20元/个(买方承担);

评估费:评估总额的千分之五(银行贷款需要买方缴纳);

抵押工本费:100元(银行贷款需要买方缴纳);

购房证明:20元一份,一般需开3份(买方承担);

公证收费标准: 300元(如不能本人亲自办理,需要办理本业务收费)。

根据财税【2015】39号文件规定,自2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

西安市二手房资金监管办理流程

自2015年1月1日起,西安市房管局对二手房交易结算资金实施全面监管。办理二手房资金监管需提供的材料为:1、《二手房买卖合同》;2、《房屋所有权证》或《不动产权证》;3、买卖双方身份证明;4、委托他人代办的,需提供经公证的委托书;5、卖方收款账户。

 

 

 

 

 

 

同时规定了可申请免资金监管的条件:如果是通过赠与、继承或法院判决等形式办理转移登记,由于没有资金往来,不用签署网签合同,所以不用申请资金监管,直接在二手房转移窗口受理即可。

对签署网签合同的交易双方在满足一定条件时也可以申请全额或部分免除资金监管,具体分为两大类:一类是可以直接在监管窗口申请,包括直系亲属之间交易,提供直系亲属关系的证明(户口簿或户籍证明等),2015年以前已收付房款且房屋已经交割完成(提供银行转账证明等)。

另一类可全额或部分免除资金监管的情况是交易双方不具备前一类条件,但实际情况已经不适宜进行监管,这时需要交易双方到交易保证机构履行相关手续后在西大街205办公室办理免除资金监管。主要有以下4种情况:

1、2015年前交易资金已收付但无法提供银行转账证明的,可凭由买方提交的户口迁入证明(户口本)或买方缴纳的采暖费、物业费、有线电视费、装修费等票据及物业证明申请办理;

2、因卖方再次购买新房急需资金,可出具购买新房认购协议、商品房合同、首付款或全款支付的银行转账凭证等票据;

3、卖方(或其直系亲属)因重特大病就医急需资金,可出具病历或诊断书、缴费记录及其他相关证明;

4、卖方(或其直系亲属)因出国留学急需用钱的,可出具护照、签证及相关证明。

 

 

八点事项预防二手房“陷阱”

很多买过二手房的人都感慨买房过程可谓是千辛万苦,购房者不仅要和上家打交道,还要和中介打交道,由于买卖双方还常有抵押贷款,还要和银行方面打交道。因为交易程序复杂,可利用的漏洞很多,因此二手房交易市场中可谓陷阱重重。那么,购买二手房主要的陷阱有哪些?该怎么预防呢?

1、原屋主卖房原因有猫腻

有的二手房可能房子老化不能居住,急需出售;有的可能是面临拆迁;有的可能风水不好,影响运势,急于出售。不管是以上哪个原因,都会给以后的居住带来麻烦,所以,一定要了解清楚原屋主卖房的原因。

能够了解到这个原因是非常重要的,户主不一定会讲真实的原因,但自己一定要进行调查与观察,如果是房子老化、市政规划、拆迁、二手房风水等情况就最好不要购买了。如果原房主只是因为想出卖或者缺钱或者有更好的房子,那就不用担心。

2、合同纠纷霸王条款

一些不良业主和开发商往往会在合同上做手脚,使得买家的权益受到损害。对于买家而言,在二手房买卖上一定要留心合同上的霸王条款,维护自身合法权益。

比如:对于共有部位,“按照双方合同或协议的约定确定权益归属,没有约定的归属卖方所有”;“车位、车库、游泳池、架空层等区域的所有权、使用权、经营收益权归卖方所有”等等。

买家在签订合同时,一定要检查合同上有没有不公正条款,一旦发现立即当面指出,检查清楚前不要签字。

3.、房屋装修质量有问题

有的房主为了遮掩房子本身的不可弥补的缺陷,特地用家具遮掩。所以,二手房验收时记得查看家具、床或其他大型物品遮掩的地方,看看地面是否存在缺陷。检查厕所或厨房时,要注意水管周围有无水沟。对于水缸或者有蓄水槽的地方要先放满水检查水管流水是否正常,然后再放水检查排水系统。最好再看看天花板和墙面是否出现水渍等现象。

在二手房验收时还要注意户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点。二手房在出卖时是不是存在质量或者缺陷,如墙壁的裂缝、天花板渗水、返潮等。房屋有无裂缝,主要是墙面和地面。渗水指屋面漏水、水箱漏水、楼面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水等。

验房时,要问清原房主是否所有门的钥匙都还在,单元门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙、房间门钥匙、入室门钥匙等,要清点所有钥匙,并对应保管好。防盗门、卧室门最好重新换锁。

4、谨防职业炒房客

资深中介介绍,这些炒房客从别人手里买来毛坯房或清水房,进行装修后伺机出售,这些房子装修时选用的材料都是价格便宜的劣质材料,但面相比较好看。买家看房时容易被房子的外貌迷惑,实际居住后才会发现上当了,但此时交易已经完成,买家已经无处说理。

经验不足的买房客尽量购买有人住过的二手房,对于没有人住过的二手房,不要被表象所迷惑,不要急于下订单,在买房前要多和卖房的业主交流,通过谈话了解,区分对方是不是“职业炒房客”,只要在购房时留个心眼就可以尽可能避免不愉快的事。

5.、房龄造假

中介和房东对老旧二手房造假已经屡见不鲜了,一套十年的房子和三十年的老房子,其单价是不可能一样的,这直接影响到房屋的质量、使用期限和购买总价,不可不慎重。买房前要多方打听,不能单听中介和房东的一面之辞。最好能把房龄写入购房合同,如果有诈,可以据此维权。

6、产权陷阱

自从有二手房交易以来,产权陷阱就是导致购房者中招的陷阱之一,产权陷阱主要有以下几种形式:首先“卖房者”可能非二手房的产权人,这种情况应在签订合同前查明卖房人的身份,立即中止与之进行交易,因为其中可能存在欺诈,即使不是欺诈,购房人在履行自身义务后亦无法取得产权。

其次,卖房者可能将房产用于抵押,这种情况多出现在购房时没有立即交接产权,卖家在签订卖房合同后,再持产权证去银行抵押房产进行贷款,一旦几年后银行方面强制执行房产,卖家往往已经不知所终,购房者就只能吃哑巴亏。应对这种情况,购房者在签订买卖合同时,一定要注意合同上有没有双方何时交接产权证的时限,最好是当即付款后,当即交接产权。

然而,产权陷阱还有很多其他的形式,还需要注意,仔细甄别产权证,看看卖房者是不是真正的所有权人,而非使用权人。还需要留意,房产在法律上有没有不允许自由转让的障碍,交易的二手房的用途是不是居住用房。

7、原房主拖欠各项费用

在二手房买卖时,原房主可能会欠很多费用,比如水电费、物业费等。如果提前不查清楚,欠款需要由新房主交纳,会损失一大笔钱。

建议新老房主一起去自来水公司、煤气公司、电力公司办理过户手续,新房主要向这些公司问明原房主是否有欠费情况,如有应要求原房主缴清欠款。

新房主要和原房主一起持开户卡到相关单位办理过户手续,如果有欠费情况同样要求原房主缴清欠费。

物业费的情况也需要问明白,或许原房主有欠缴物业费,一定要求其缴清物业费。同时还要办理物业更名手续。一般情况下,交房当月之前的物业费由原房主缴纳,交房之后的物业费由新房主缴纳。

8.、室内设施没有清点

二手房一般带装修,甚至原房主会连同部分家具、家电一起出售,这些东西都是有价的,哪些赠送、哪些出售,新房主都要一一记清,签订房屋购买合同时,这些设施的品牌、型号、颜色、是否可正常使用都要写入合同,商谈价格按照这些东西进行商谈。

新房主完成上面所说的10件事之后,基本购买二手房的手续也就完结了,这时缴纳房款,首付款多少要写入购房合同,原房主收到全部款项后要向新房主出具“全部房款已结清”的收条。

编辑:小橘

 

 

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